전세사기 예방의 첫걸음
저는 2018년 공인중개사 시험에 합격해 현재 5년째 개업 공인중개사로 일하고 있습니다.
사회생활을 처음 시작했을 때만 해도 등기부등본은 그저 '집문서' 정도로만 알고 있었습니다. 부동산에 관심을 갖게 되면서 경매를 공부했고, 이어 공인중개사 시험을 준비하면서 등기부등본이 얼마나 중요한 서류인지 알게 되었습니다.
지금은 인터넷만 검색해도 다양한 정보를 쉽게 얻을 수 있는 시대입니다. 그런데도 전세사기와 부동산 사기 사건은 오히려 계속 발생하고 있습니다.
왜 그럴까요?
제 생각에는 사기꾼들은 끊임없이 공부하는데, 일반인은 '설마 나에게 그런 일이 생기겠어'라는 생각으로 공부를 미루기 때문입니다.
부동산은 작은 지식 하나가 수천만 원, 때로는 수억 원의 손실을 막아주는 분야입니다.
이제 막 사회생활을 시작하는 분들께 꼭 말씀드리고 싶습니다.
**조금만 공부하면 사기당할 확률은 크게 줄어듭니다. 지식이 있는 사람을 상대로 사기치는 일은 결코 쉽지 않습니다.
등기부등본은 3가지만 보면 됩니다
등기부등본은 크게 세 부분으로 나뉩니다.
- 표제부 : 부동산의 기본 정보
- 갑구 : 소유권 정보
- 을구 : 근저당 등 권리관계
이 세 가지만 이해해도 등기부등본의 대부분을 읽을 수 있습니다.
단독주택이나 토지가 포함된 주택은 건물등기부와 토지등기부를 모두 확인해야 합니다.
아파트와 오피스텔 같은 집합건물은 토지 부분이 '대지권'으로 표시됩니다.
1. 표제부 - 내가 계약하려는 집이 맞는가?
표제부에서는 다음 내용을 확인합니다.
- 주소
- 건물 종류(아파트, 빌라, 단독주택 등)
- 면적
- 동·호수
가장 중요한 것은 계약하려는 집의 주소와 등기부등본의 주소가 정확히 일치하는지 확인하는 것입니다.
2. 갑구 - 집주인이 누구인지 확인
갑구에는 소유권에 관한 내용이 기록됩니다.
확인해야 할 사항은 다음과 같습니다.
- 현재 소유자가 누구인지
- 최근 소유권 이전이 있었는지
- 압류·가압류·가처분 등의 기록이 있는지
계약 상대방과 등기부등본상의 소유자가 다르다면 반드시 이유를 확인해야 합니다.
3. 을구 - 빚이 얼마나 있는지 확인
을구에는 근저당권과 같은 담보권이 기록됩니다.
확인할 내용은
- 근저당권자
- 채권최고액
- 설정일자
일반적으로 채권최고액과 전세보증금을 합한 금액이 주택 시세에 비해 지나치게 높다면 한 번 더 신중하게 판단하는 것이 좋습니다.
집합건물의 경우 토지는 대지권으로 표시된다.★ 현직 공인중개사가 꼭 드리고 싶은 팁
을구를 볼 때는 설정되어 있는 권리만 보는 것이 아니라 '말소되었는지'까지 반드시 확인해야 합니다.
등기부에는 오래전에 설정되었다가 이미 말소된 근저당권도 함께 기록되어 있습니다.
따라서 등기 순번과 접수일자를 확인하면서 마지막에 '말소' 또는 '해지' 등기가 있는지 반드시 확인하는 습관을 들이는 것이 중요합니다.
이것만 기억하세요
전세 계약 전에는 반드시 다음 세 가지를 확인하세요.
✔ 현재 집주인이 누구인지
✔ 근저당가 과도하지 않은지
✔ 압류나 경매 관련 기록은 없는지
이 세 가지만 확인해도 대부분의 위험은 미리 발견할 수 있습니다.
중개업을 하다 보면 계약 직전에 등기부등본을 처음 열어보는 분들을 자주 만납니다. 이미 계약금을 지급한 뒤라 문제가 발견되어도 선택의 폭이 좁아지는 경우가 많습니다. 등기부등본은 계약서를 작성하기 전에 확인하고, 잔금 지급 직전에도 한 번 더 발급받아 권리관계에 변동이 없는지 살펴보는 것이 안전합니다. 등기부등본 한 장을 꼼꼼히 확인하는 데 걸리는 시간은 10분도 채 되지 않지만, 그 10분이 수천만 원의 보증금을 지키는 가장 확실한 투자일 수 있습니다.
마무리
등기부등본은 어려운 법률 문서가 아닙니다.
처음에는 낯설지만 몇 번만 직접 읽어 보면 금세 익숙해집니다.
부동산 계약은 평생 모은 자산이 오가는 중요한 일입니다.
조금만 시간을 내어 등기부등본을 읽는 방법을 익힌다면 전세사기와 각종 부동산 사고를 예방하는 데 큰 도움이 될 것입니다.
등기부등본 열람에는 700원이면 된다.출력도 가능하다.
📌 등기부등본은 대한민국 법원 인터넷등기소에서 열람하거나 발급받을 수 있습니다.